80 TTTM Vincom đã được Vincom Retail đưa vào vận hành tại Việt Nam sau gần 2 thập kỷ. Số lượng cao hơn rất nhiều so với các ông lớn cùng ngành như SM Prime, AEON, Central Pattana, Parkson hay Lotte ở Đông Nam Á.

 

TTTM Vincom vượt lên các đại gia Đông Nam Á

 

Philippines, Thái Lan hay Malaysia là các nước Đông Nam Á đã xuất hiện các TTTM lớn hàng đầu vào giữa những năm 1980, trong khi Vincom Center Bà Triệu là TTTM bán lẻ đầu tiên của Việt Nam mới có mặt vào năm 2004. Đây cũng là bước ngoại đánh dấu sự  ra đời của ngành bán lẻ hiện đại Việt Nam.

 

Theo đánh giá trong báo cáo phân tích mới đây của công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC), hiện tại bối cảnh Việt Nam tương tự như thời điểm 15-20 năm trước của các nước khu vực Đông Nam Á với nhiều điểm tương đồng như mức thu nhập, hoạt động các tuyến đường sắt vận tải công cộng và hàng loạt các thương hiệu toàn cầu xuất hiện trong nước.

 

Tuy thị trường bán lẻ tại Việt Nam còn khá non trẻ, nhưng nhà vận hành TTTM đầu tiên trong nước Vincom Retail (công ty vận hành chuỗi TTTT Vincom) đã gầy dựng được độ phủ rộng rãi của hệ thống TTTM này ngay cả khi đặt lên bàn cân với các ông lớn khác tại Đông Nam Á.

 

 

VCSC đã đưa ra số liệu, từ năm 2004 đến cuối quý II/2021, đơn vị này đã có mặt tại 43/63 tỉnh thành phố Việt Nam với 80 TTTM đã đi vào vận hành. Sau 17 năm kể từ ngày khai trương TTTM đầu tiên, Vincom Retail đạt tổng số TTTM còn cao hơn các đơn vị cùng ngành khu vực Đông Nam Á như SM Prime (76 TTTM ở Philippines), Lotte (65 ở Việt Nam và Indonesia), Parkson (41 trung tâm ở Việt Nam, Malaysia và Indonesia), Central Pattana (34 ở Thái Lan và Malaysia), AEON (12 ở Việt Nam, Campuchia và Indonesia) và Pakuwon Jati (10 ở Indonesia).

 

Giai đoạn 2015-2021 là giai đoạn ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất từ công ty con của Vingroup về số lượng TTTM đang vận hành và GFA (tổng diện tích sàn xây dựng cho thuê bán lẻ) so với các công ty cho thuê khác ở khu vực. Đơn vị này cũng đánh giá rằng Vincom Retail đang rất chủ động và cả khả năng phát triển dự án, thâu tóm quỹ đất.

 

Thêm nữa, những công ty được đặt trên bàn cân với Vincom Retail đều không phải dạng vừa. Đây đều là những tập đoàn hoặc công ty con của các ông chủ cho thuê nổi tiếng, lâu đời ở từng quốc gia. Đơn cử như SM Prime (SM Prime Holdings) đã có tuổi đời 27 năm được thành lập tại Philippines và từ một chủ đầu tư TTTM nhỏ lẻ đã phát triển thành chủ đầu tư/ nhà vận hành TTTM bán lẻ lớn nhất đất nước, bên cạnh các phân khúc đầu tư khác như dự án nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm hội nghị.

 

Hay Central Pattana (Central Pattana Public Co.) đã có tuổi đời 41 năm với TTTM tích hợp đầu tiên được khai trương cách đây 39 năm.

 

Hoặc AEON (AEON Mall Co.) với tuổi đời 110 năm tại Nhật Bản là một đơn vị chuyên đầu tư TTTM của 1 trong những tập đoàn bán lẻ lớn nhất thế giới - Tập đoàn AEON. Và Pakuwon Jati (PT. Pakuwon Jati Tbk) có tuổi đời 39 năm là 1 chủ đầu tư bất động sản đa ngành bao gồm bán lẻ, nhà ở, thương mại và khách sạn tại Indonesia.

 

Parkson (Parkson Retail Group Limited) được thành lập vào năm 1987 là công ty con mảng bán lẻ của nhà bán lẻ cửa hàng bách hóa Parkson Holdings Berhad khu vực Đông Nam Á trên vai trò là 1 bộ phận của tập đoàn The Lion Group. Hay Lotte (Lotte Shoppong Co.) có tuổi đời 42 năm là công ty con của Tập đoàn Lotte Hàn Quốc mảng bán lẻ, cung cấp đa dạng mô hình như cửa hàng bách hóa, siêu thị, đại siêu thị, cửa hàng điện máy.

 

VCSC đánh giá: "Có được chủ đầu tư BĐS lớn tại từng đất nước là một nền tảng quan trọng cho các đơn vị cho thuê bán lẻ này." Nó đồng nghĩa với yếu tố quan trong nhất cho doanh nghiệp này là khả năng đảm bảo quỹ đất dài hạn. Một khi mạng lưới trung tâm thương mại được mở rộng thì các công ty cho thuê bán lẻ sẽ có thể chiếm lợi thế thu hút nhiều khách hàng hơn so với các đối thủ tại cùng vị trí địa lý nhờ vào độ phủ và quy mô có lợi cho cả chủ thuê và người thuê. Đây lại là rào cản cho những công ty khác nếu muốn tham gia cạnh tranh.

 

Sự ưa chuộng của mô hình TTTM

 

Trong lĩnh vực cho thuê bất động sản, các TTTM hiện đại chính là công thức thành công cho một mô hình mua sắm kết hợp giải trí trên cùng một địa điểm duy nhất mà Vincom Retail đang phát triển.

 

Chính sự thay đổi trong thói quen người tiêu dùng Việt Nam đã khiến Parkson suy yếu không chỉ trong nước mà còn tại các quốc gia khác. Họ đang nhanh chóng chuyển sang các TTTM nhiều người thuê hơn các mô hình bán lẻ không có tổ chức như cửa hàng đường phố, cửa hàng thông thường với thời gian rất ngắn.

 

Quay về quá khứ, năm 2005 Parkson khai trương cửa hàng đầu tiên tại khu vực trung tâm của TPHCM mang tên Parkson Saigon Tourist Plaza. Parkson đã trải qua thời kỳ đỉnh cao của mình giai đoạn 2005-2010, giúp quảng bá thương hiệu quốc tế đến với người tiêu dùng Việt Nam với 9 cửa hàng bách hóa trong nước bên cạnh sự phát triển của Vincom Retail.

 

 

Tuy nhiên, các nhược điểm của cửa hàng bách hóa đã sớm bị bộc lộ do tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn so với các TTTM gây khó khăn trong việc phân bổ cho khách thuê trong nhiều lĩnh vực như thực phẩm, thời trang, mỹ phẩm cũng như các dịch vụ bổ sung khác.

 

Ngược lại, người tiêu dùng đến với các TTTM có thể trải nghiệm đa dạng các loại hình bán lẻ tại cùng một điểm đến như thời trang, mỹ phẩm, spa, F&B, siêu thị, cửa hàng điện tử, rạp chiếu phim và nhiều dịch vụ giải trí khác. Trung bình 1 TTTM đạt diện tích từ 20.222 đến hơn 100.000m2, người thuê dễ dàng tìm được vị trí và diện tích mong muốn để mang đến nhiều sản phẩm, dịch vụ hơn cho khách hàng.

 

Sự nổi lên của khái nhiệm một điểm đến - nhiều dịch vụ tại các TTTM ở Việt Nam đã khiến Parkson phần nào sụt giảm quy mô hoạt động kinh doanh trong nước những năm qua: Đầu tháng 1/2015, Parkson Keangnam Hà Nội đóng cửa; tiếp đến là Parkson Paragon TP HCM vào tháng 5/2016, Paragon Viet Tower Hà Nội tháng 12/2016, Paragon Flemington TP HCM tháng 3/2018 và Parkson Cantavil TP HCM tháng 6/2018. Hiện tại chỉ còn 4 trung tâm Parkson còn hoạt động.

 

Tại Malaysia, Indonesia hay Myanmar thì Parkson vẫn bị giảm dần về quy mô hoạt động cũng như khả năng sinh lời thấp.

 

Nhu cầu cho thuê bán lẻ không chỉ được thúc đẩy dựa vào sự ưa chuộng người tiêu dùng mà còn có sự hiện diện của nhiều thương hiệu quốc tế khác. Việt Nam đã chứng kiến ngày càng nhiều các thương hiệu này xuất hiện tại thị trường bán lẻ trong 1 thập kỷ qua tiêu biểu như F&B (Starbucks, McDonald's, Häagen-Dazs và Haidilao), thời trang & phụ kiện (Mango, Zara, H&M, Uniqlo và Decathlon), sắc đẹp & sức khỏe (Guardian, Watson và Matsumoto Kiyoshi), và hàng gia dụng (Jaju và Dyson).

 

>>> A-CONNECTION BUILDINGS - CÁC DỰ ÁN CHO THUÊ VĂN PHÒNG TOÀN QUỐC