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2024年《土地法》正在修订中，拟采取多项突破性举措，以消除财政、土地定价与土地利用规划方面的障碍，确保公民和企业的合法权益。其中最为引人关注的是，有望终结“民众不得不自己买回自己的土地”的现实困境——这一问题长期以来引发社会不满，并造成不小损失。
1. 为何需要修订《土地法 2024》？
《土地法》在社会经济发展中发挥关键作用——土地是投资建设、基础设施与生产的重要资源。然而，现行法规暴露出多项不足，已不适应当前实际：
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地方行政体制从原来的三级（省–县–乡）调整为两级（省–乡/镇），但法律仍按三级体系制定土地规划；
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行业与领域相关的土地规划缺乏整合，存在交叉冲突；
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各地的土地定价机制未能真实反映市场价格，导致税费和收费不公平；
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针对重要、特殊项目（如国际金融中心、自由经济区或国际会议场馆）的土地征收法规不够明确。
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2. 现行《土地法》的主要缺陷
2.1 规划重叠、缺乏协调
目前，全国大多数地区仍按三级行政规划土地使用，而部分地区已实施两级行政体制。这导致职能分配混乱，工程项目推进迟缓。
2.2 土地定价制度不透明
地方制定的土地价格往往偏离市场真实交易价。由于缺乏独立监管机构和标准化流程，定价较低或不公平现象普遍，给民众和企业带来不合理的财政负担。
3. 《土地法 2024》修订草案：关键亮点
农业与环境部在修订草案中提出多项重要改革措施：
3.1 改为五年一周期发布土地价格表
拟废除当前逐年更新的制度，改为每5年发布一次土地价格表。此举有助于政策稳定、避免频繁波动，同时使地方政府有更多时间制定更具依据的价格体系。
3.2 实施土地价格系数（K系数）调整
地方政府将不再引用具体价格，而是依据区域和地类设定“价格系数 K”。该方法更灵活、简便，在财政评估中适应性更强。
3.3 明确特殊项目的土地征收机制
修订法律将明确国家战略性、紧急性项目的土地征收制度，如APEC基础设施、国际金融中心、自贸区项目等，避免因补偿程序不完善而导致工程“搁置”。
4. 消除“民众自己买回自己土地”的现象
过去，民众在申请变更土地用途时（如将农业用地转为居住用地）往往面临高额使用费，甚至超过土地自身价值。
4.1 实际案例：不合理且不公正
例如，在越南义安省，原本价值约3 亿越盾的土地，在申请用地性质变更时，却被要求缴纳4.5 亿越盾的使用费。而在河内、胡志明市等地，地方土地价格表被多倍抬高，使许多低收入家庭根本无法承担合法手续费用。
原自然资源与环境部副部长郑雄武教授（GS. Đặng Hùng Võ）指出：“对所有对象一刀切地强制采用市场价标准是不合理的。应根据不同群体进行政策分类。”
5. 公平财政机制建议：“照顾民众、减轻负担”
5.1 分级分类对象
建议在新《土地法》中，对土地使用对象进行分组区分：
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按市场价缴费的群体（如企业、商业性投资者）
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允许减免或仅按一定比率缴费的群体（如农户分户、农村家庭合法化住宅用地）
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对于农村居民或同一家庭内部分户使用地的情形，用地费用应控制在土地价格表的**10%–30%**以内较为合理。
5.2 减轻企业财务压力
胡志明市房地产业协会（HoREA）多次建议应取消对因政府延迟核算而产生的“附加缴费”要求。过去，企业可能在10–20年后被追缴附加费，而附加费甚至高于原始土地费用。
6. 专家观点与社会期待
**HoREA主席黎黄章（Lê Hoàng Châu）**评价：此次修订草案具有里程碑意义，若落实，将释放多年积压的财政困境。
郑雄武教授强调：“最重要的是保障透明度与可控性，确保土地价格表既贴近市场，同时兼顾社会公平。”
7. 修订进程与生效时间
农业与环境部计划在2025年末提交修订草案，于第10届国会会议审议。如获通过，新法拟于2026年初正式施行。
2024年《土地法》修订是政府旨在破解土地财政瓶颈、减轻民众负担的重要举措。若草案成功推行，普通百姓无需再“自己买回自己的土地”，能够以更合法、透明、公平的方式取得土地使用权。
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