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胡志明市行政区划扩张带来了房地产市场变化的诸多期待，尤其是房价方面。许多投资者和购房者希望合并后的胡志明市房价会下降，包括像平阳省、巴地头顿省这些房价相对较低的区域。然而，市场现实显示，合并后的胡志明市公寓价格依旧保持稳定，甚至在部分区域还有轻微上涨的趋势。
本文将深入分析当前住房供应、土地成本、规划与法律，以及2025年合并后的胡志明市房价走势。此外，文章末尾的FAQ部分将解答一些与合并后房地产市场相关的常见问题。
1. 胡志明市行政区划合并对房地产市场的影响
将周边省市合并到胡志明市是一次重大事件，直接影响房地产市场。新合并区域的房价普遍远低于原胡志明市，因此从整体范围来看，平均房价似乎有下降趋势。
然而，各个具体项目、具体区域的房价依旧保持不变或上涨，这主要受实际需求、基础设施连接及人口特征等内在因素影响，而非行政区划的改变。
2. 胡志明市当前住房供应情况如何？
2.1 公寓供应情况
根据Savills与胡志明市房地产协会（HoREA）的数据，胡志明市在2021-2025阶段的目标是开发23.5万套公寓，但目前仅完成约24%，即约5.6万套。这一数字远低于实际需求。
2025年第二季度，新供应同比增长38%，但总量不足2000套。2025年上半年累计全市仅推出约6000多套一手公寓——相较庞大的住房需求，这一数字依旧偏低，尤其是在基础设施完善、人口密集的区域。
2.2 供应不足推高房价
供应短缺打破供需平衡，推动房地产价格上涨。市场上已很难找到单价低于每平方米4000万越盾的公寓，而一手公寓的平均价格已接近每平方米9000万越盾。
目前新建项目多为高端住宅，无法满足中低收入群体的刚性需求，购房者的选择受限。
3. 土地成本及其对合并后胡志明市房价的影响
3.1 现行土地价格框架未下降
Savills越南研究部高级经理曹氏清香女士表示，即使合并了行政区划，国家制定的土地价格框架也从未下调。目前相关审查仍在进行，尚无具体结果。
3.2 成本未变，房价难降
在土地价格仍居高位的情况下，建筑、人工等其他成本也保持稳定或上涨，使得房价很难下降。因此，行政区划合并对房价的短期影响不大，甚至可能成为价格继续上涨的条件。
4. 规划与法律 —— 决定合并后胡志明市房价的关键因素
4.1 规划系统的审查与调整
合并后，旧有规划体系需要调整，以适应新的胡志明市，特别是居住用地、工业用地和农业用地的再分配。
这将直接影响土地价格框架以及未来房地产开发战略。
4.2 《土地法》、《房地产经营法》、《住房法》的影响
法律在为市场建立透明法律框架、促进供应、改善项目行政流程、缩短审批周期方面发挥着重要作用。
目前，复杂冗长的审批流程限制了开发商新建项目的意愿，导致供应不足，维持房价高企。
4.3 行政审批与许可改革
简化审批程序将有助于增加住房供应，特别是中低价位住房，从而在中期稳定房价水平。
5. 2025年合并后胡志明市房价趋势与市场预期
5.1 市场运行取决于实际供需
曹女士指出，实际居住需求、基础设施、土地成本和新供应将决定2025年胡志明市公寓价格。在当前背景下，合并后房价下降的预期尚未成为现实。房价可能保持稳定或因区域、项目不同而小幅上涨。
5.2 利率与信贷的关键作用
2025年下半年房地产贷款利率预计保持稳定，为购房者提供了有利条件。这也让开发商更有信心推出新项目并制定合理的销售政策。
5.3 稳定与可持续的增长前景
为了让胡志明市房地产市场稳定、可持续发展，需要供需平衡、信贷管控与法律透明度的协调。行政区划合并为中长期的扩展提供了空间，但短期内并不会引发房价大幅波动。
6. 常见问题（FAQ）
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- 合并后胡志明市房价会下降吗？
根据现有调查，原胡志明市区域及现有项目的房价依旧保持稳定或小幅上涨。扩张确实使整体平均房价下降，但对具体项目并未产生明显降价效果。
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- 胡志明市目前住房供应情况如何？
与2021-2025年的目标相比，胡志明市仍缺口约17.9万套公寓。2025年上半年仅推出约6000套一手房，供应不足是维持房价高企的主要原因之一。
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- 规划对胡志明市房价有何影响？
区域规划、土地分配（居住用地、工业用地、农业用地）直接影响土地价格框架和新项目的开发能力。审批流程同样影响供应，从而间接作用于房价。
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- 哪些因素对胡志明市公寓价格影响最大？
土地成本、住房供应、规划进度、法律制度、行政审批以及购房贷款利率是决定房价的主要因素。
合并后的胡志明市房价虽在整体数据上有变化，但各区域的实际价格依然稳定，主要受供应不足、土地成本高及规划法律尚未调整等因素影响。若供需、信贷与法律能有效管控，预计2025年胡志明市房地产市场将保持稳定、可持续增长。
对投资者与购房者而言，密切关注规划进度、土地政策及新项目发展情况，将是寻找最佳机会的关键。
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