工业园区正成为吸引投资者的热门目的地

在全球化和供应链大幅迁移的背景下，越南的工业园区正崭露头角，成为战略性的选择与国内外投资者的吸引目的地。从地理位置优势、具有竞争力的成本，到日趋完善的招商引资政策-所有这些因素共同促使工业园区模式成为外商直接投资（FDI）资金流向的焦点。本文将进一步分析为何工业园区吸引投资者，以及未来面临的挑战与发展方向。

I. 为什么工业园区成为吸引人的目的地？

1. 战略位置与便捷联运基础设施

越南位于亚太地区，具有优越的地理位置，拥有港口、国际机场以及正在大规模升级的交通网络。那些靠近物流中心、港口或机场的工业园区，由于能够降低运输成本并提升竞争力，很快就成为投资者青睐的对象。

此外，许多新的工业园区在重点经济区域被纳入规划-这进一步巩固了工业园区对国内外投资者的吸引力。

2. 具有竞争力的成本与充足的人力资源

使工业园区受欢迎的关键因素之-是越南的劳动力成本和运营成本相比该地区许多国家低很多。例如，研究显示越南的劳动力成本不到全球平均水平的 25%。

此外，许多工业区拥有大量劳动力供给，劳动生产率也在不断提高，使制造企业能在多个工业园区内设厂并迅速扩张。

3. 吸引投资的政策与营商环境改善

越南政府持续完善法律框架和投资手续，并为进入工业园区的企业提供各类优惠政策。据报告显示，外商直接投资（FDI）持续稳定增长，而工业园区仍是最有效的资金吸引渠道。

关于土地、税收、基础设施使用以及工业园区与各发展区的联动等政策被优先考虑，营造了较为宽松的投资环境。

4. 生产迁移趋势-工业园区的机遇

面对全球供应链的波动，许多企业正在寻求替代或在中国以外扩张的地点。在这种背景下，越南的工业园区凭借地理与成本优势，成为有吸引力的替代选项。

此外，为了降低供应链风险，生产活动趋向“就近化”，越来越多企业选择在越南的工业园区租地或租用厂房。

II. 体现工业园区吸引力的数据

• 据统计，2025 年上半年，越南实际到位的外商直接投资约为 117.2 亿美元，增长显著，其中大部分投资流向工业园区或工业地产。

• 重点工业园区的土地与厂房租金仍具竞争力：在南部，工业园区土地租金约为 180–200 美元/平方米/租赁周期；北部约为 90–180 美元/平方米。

• 工业园区相关的工业地产市场也记录到强劲回报：2025 年第二季度，相关企业收入同比增长约 20%。
  这些数据清晰地表明了工业园区模式的“火热”与其成为投资者首选的原因。

III. 在工业园区租地与租厂房-日益受欢迎的趋势

在选择投资工业园区时，许多企业如今不仅仅考虑购买土地，而更倾向于采取租地或在工业园区租用厂房的方式，以节省前期投资成本并提高运作灵活性。

在工业园区租地或租厂房具有显著优势：项目推进速度更快、手续更简便，通常伴随园区方提供的配套服务，如基础设施、物流、污水处理以及劳动力资源等。

这也意味着，那些具有现成土地或可供出租厂房的工业园区将更能吸引投资者-尤其是那些希望在越南设厂但又希望减少初期投资的制造企业。

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IV. 工业园区绿色发展模式-必然趋势

工业园区的发展已不仅局限于成本与位置，园区正朝向“绿色—可持续”方向转型，以满足国际投资者不断提高的要求。绿色工业园区模式正逐步成为新的标准，并受到企业高度评价。

绿色工业园区包括：污水处理系统、节能措施、可再生能源的利用、园区绿化、以及环保友好的物流体系-这些共同为工业园区带来新的竞争优势。

推行绿色工业园区不仅有助于提升项目形象，也能满足 ESG（环境、社会与治理）标准-这已成为投资者在选择工业园区时的重要考量。

V. 利用潜力的挑战与条件

1. 土地资源有限与竞争压力

尽管工业园区具有强大吸引力，但在许多核心工业区，净地（土地清理后可用地）越来越稀缺。例如，北部许多工业园区的入驻率已处于较高水平。土地资源的紧张会推动租金或地价上升，从而增加投资成本，成为工业园区投资者面临的挑战之一。

2. 生产要素成本上升与区域竞争

劳动力成本、建造成本、材料与能源价格呈上行趋势——这使得维持工业园区成本竞争优势成为重大课题。与此同时，区域内的其他国家如泰国、马来西亚、印度尼西亚也在积极吸引投资并改善基础设施，这迫使越南的工业园区不断升级以保持其吸引力。

3. 对基础设施、环境与服务的更高要求

如今的大型投资者不仅关注工业园区的租金水平，还重视基础设施质量（电力、水、物流）、供应链连接能力以及环境与职业安全标准。工业园区的开发方必须满足更高标准，才能成为优先选择。

VI. 工业园区投资方向与机遇

1. 在重点区域的工业园区投资

位于重点经济带的工业园区，例如北宁、海防、 đồng nai（同奈）、平阳、巴地－头顿等省份的工业园区被评为高潜力地区。举例来说：2025 年具有潜力的工业园区包括 VSIP（北宁）、DEEP C（海防）等。
投资者可优先考虑那些交通连通良好、靠近港口或机场、并拥有强大工业后勤服务的工业园区。

2. 优先选择具备现成基础设施的租地或租厂房

随着希望快速落地和降低前期资金投入的企业增多，选择租地或租用园区现成厂房成为普遍偏好。那些具备完善基础设施与配套服务的工业园区更能吸引此类企业。

3. 向绿色与智慧园区转型

前瞻性的开发商与企业正转向绿色与智慧工业园区。投资于绿色基础设施、节能设施与智能物流，将有助于工业园区吸引高科技与清洁生产企业。选择此类工业园区的投资者可同时获得生产效率与品牌价值的双重提升，并满足 ESG 要求。

4. 开发方、地方政府与企业间的协同合作

一个工业园区的成功不仅依赖于位置或成本，更需要开发方、当地政府与企业之间的紧密配合：从加快投资审批、建设配套基础设施、培育劳动力到提供优质配套服务等。这种协同能使工业园区对投资者而言“更容易进入、快速落地”。

VII. 结论

总体来看，越南的工业园区正处于吸引投资的“黄金期”——这得益于其地理优势、具有竞争力的成本、充足的人力资源以及不断完善的营商环境。随着租地与租厂房模式日益普及，以及绿色工业园区模式的兴起，投资者拥有更多灵活且合适的选择。

然而，要充分发挥工业园区的潜力，开发方与企业需深入理解市场、掌握土地供给、控制成本并满足基础设施、服务与环境等方面的要求。只有满足这些条件，工业园区才能真正成为长期且可持续的投资目的地。

如果您是正在评估进入越南工业市场的企业或投资者，选择一个位置优越、服务专业、具备绿色模式的工业园区将是通向成功的战略步骤。请务必进行实地调研、审慎评估并善用已具备的优势，从而在这一充满机遇的工业园区生态中获得回报。

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