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越南工业房地产正成为国际投资者关注的热点，在全球供应链转移的大趋势下，吸引了大量外商直接投资（FDI）。涌入加工制造业的FDI资金，为越南工业房地产带来了前所未有的发展机遇。除了强劲的增长潜力，该行业也面临基础设施不足、ESG标准要求以及区域竞争加剧等挑战。
一、2025年越南工业房地产的强劲发展潜力
FDI浪潮推动工业房地产需求飙升
2025年上半年，越南注册FDI总额超过215亿美元，同比大幅增长32.6%，创下自2009年以来的最高水平。其中，加工制造业占据最大份额，凸显越南作为全球“制造工厂”的吸引力。
因此，高质量工业用地需求持续上升，尤其是在基础设施完善的工业园区。并购（M&A）活动频繁，显示投资资金不仅集中在新建项目，还扩展至收购与合并，加速了越南工业房地产市场的成熟。
ESG标准与数字化转型成为竞争力核心
ESG（环境、社会、公司治理）标准已成为吸引国际资本的关键门槛。越南正面临工业园区绿色化建设与管理的转型挑战。满足ESG标准，将显著提升越南工业房地产在全球市场的竞争力。
数字化转型则帮助提升基础设施与物流的监控与管理效率，不仅能降低运营成本，还能提升生产力，增强工业房地产的投资价值。
二、越南工业房地产可持续发展面临的挑战
基础设施连接不足导致物流成本上升
目前，越南部分工业园区与港口、高速公路的连接仍不畅，导致物流成本偏高。同时，电力供应不足与污水处理设施不达标，也让一些国际投资者对长期运营心存疑虑。
此外，工业园区内部的生活与生产配套服务尚不完善，服务质量参差不齐，这也直接影响到项目的整体吸引力。
区域竞争加剧，越南需保持优势
印尼、印度、泰国、马来西亚等国家纷纷推出优惠政策，且拥有充足的劳动力资源。为了保持优势，越南需要出台同等甚至更具吸引力的政策，同时发展优势制造业并完善产业链配套。
三、越南工业房地产可持续发展的建议与对策
完善吸引投资政策，发挥本土企业潜力
业内专家建议，应明确区分本土开发与外资开发的工业房地产，以便更精准地制定政策并评估成效。本土企业需要统一机制与政策支持，以最大化发挥竞争优势。
加快基础设施建设，改善投资环境
应优先完善交通运输网络，确保稳定的电力供应和达标的污水处理设施。同时，提升工业园区的高品质配套服务，以提升生产效率并增强吸引力。
推进绿色转型与新技术应用
越南应尽快落实ESG标准，打造环保型“绿色”工业园区，并在管理与运营中引入数字化与智能化技术，以符合国际趋势并保持竞争力。
四、塑造越南工业房地产的未来
政府政策与企业发展的有效结合，并在经济增长与环境保护之间保持平衡，将是推动越南工业房地产可持续发展的关键。面对FDI投资浪潮与全球制造业转移的历史机遇，越南必须在土地储备、基础设施、政策与技术方面提前布局，才能在全球工业房地产市场中占据有利位置。
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