Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi khi có hiệu lực sẽ tác động lớn đến thị trường địa đốc khi có nhiều điểm mới được sửa đổi trong luật. Trong đó có các nội dung đáng chú ý.

 

Trong buổi họp sáng ngày 28/11/2023, Quốc Hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sau khi có 465 trên tổng số 469 phiếu bầu đồng ý. Luật này sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025. Lần sửa đổi này, đã có nhiều nội dung mới chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức như “siết chặt” phân lô, bán nền; gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư; luật hóa quy định mua bán bất động sản nghỉ dưỡng,... 

 

Gia tăng trách nhiệm của nhà đầu tư

 

Nếu theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 không được phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các đối tác tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hoặc cho thuê mua bất động sản, thì sau khi Luật này được sửa đổi, còn không cho phép việc ký kết hợp đồng đặt cọc.

Thay đổi mới trong luật Kinh doanh Bất động sản (Ảnh minh họa: Nguồn Internet)

 

Nội dung này xuất phát một phần từ quy định bổ sung: cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản nhận cọc nhưng không được quá 5% giá bán. Tuy nhiên, quy định này cũng gắn liền với trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc nhận tiền cọc, tiền bán hay chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.

 

Ngoài ra, trong phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư, luật mới sửa đổi cũng chỉ ghi nhận họ phải có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Như vậy, trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ hoàn thành khi hoàn tất việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 

 

Luật hóa nội dung quy định mua bán các dự án du lịch, nghỉ dưỡng

 

Vấn đề về các hoạt động kinh doanh dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được thể hiện trong các mẫu hợp đồng kinh doanh theo luật. 

 

Khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP có đề cập đến mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ du lịch sẽ được sửa đổi bổ sung hoặc thay thế khi Luật mới quy định sử dụng mẫu “Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.”

Thay đổi mới trong luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi về quy định mua bán dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (Ảnh minh họa: Nguồn Internet)

 

Như vậy,  khái niệm “căn hộ du lịch” sẽ không còn trong Luật Kinh doanh bất động sản mới mà chỉ có sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Có thể, đây sẽ là vấn đề khiến nhà đầu tư phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phải quan tâm. 

 

Buộc sử dụng hợp đồng mẫu theo luật Kinh doanh bất động sản mới

 

Quy định này tập trung ngay ở phần mở đầu, với nhận định rằng bất kể ai là khách hàng, sản phẩm bất động sản luôn đại diện cho một giá trị lớn. Do đó, quy định rằng chủ đầu tư dự án bất động sản phải tôn trọng và tuân thủ những quy tắc chung nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Mục tiêu là bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và đảm bảo lợi ích của cộng đồng.

Trong giao dịch BĐS phải sử dụng hợp đồng mẫu theo luật mới  (Ảnh minh họa: Nguồn Internet)

Đặc biệt, sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản được sửa đổi, nó cũng chấm dứt mọi tranh cãi xoay quanh việc áp dụng mẫu hợp đồng cho các tổ chức và cá nhân khác, theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Điều này có nghĩa là các tổ chức và cá nhân không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ không bị buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng, mà chỉ cần tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Bộ Luật Dân sự khi lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng dịch vụ bất động sản.

Quy định trên phù hợp với tinh thần của luật dân sự, tôn trọng thỏa thuận của đôi bên khi giao dịch qua hợp đồng. 

 

Quy định đặt cọc và huy động vốn trong luật kinh doanh bất động sản

 

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 không đề cập đến việc chủ đầu tư nhận cọc đối với các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, sau khi Luật này được sửa đổi, quy định rõ ràng về việc chủ đầu tư có thể thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, hoặc diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng.

Trước khi sửa đổi, có kỳ vọng về việc nới lỏng quy định đặt cọc để tạo điều kiện cho chủ đầu tư thăm dò thị trường. Tuy nhiên, hiện tại, việc nhận cọc vẫn điều chỉnh chặt chẽ theo quy định. Mặc dù vậy, quy định này không hoàn toàn ngăn chặn chủ đầu tư sử dụng các phương tiện khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện, như việc ký quỹ hoặc vay tiền ưu tiên mua sản phẩm trong tương lai.

Quy định về đặt cọc trong luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi cũng là vấn đề cần biết (Ảnh minh họa: Nguồn Internet)

Khách hàng có quyền lựa chọn bảo lãnh

Theo sửa đổi của Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản, khách hàng giờ đây có quyền lựa chọn việc áp dụng ngân hàng bảo lãnh hay không trong quá trình thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư. Trước đó, yêu cầu bảo lãnh thường gây tăng giá bất động sản và áp đặt nhiều chi phí lên khách hàng. Nhờ vào quy định mới, khách hàng có toàn quyền quyết định về việc sử dụng bảo lãnh, giúp họ giảm thiểu chi phí tài chính, đặc biệt khi giao dịch với các chủ đầu tư đáng tin cậy.

Ngoài ra, trong luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ năm 2025 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi đưa sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai…