Giá nhà TP.HCM sau sáp nhập: Thị trường bất động sản TP.HCM 2025 có gì thay đổi?

Việc mở rộng địa giới hành chính TP.HCM đã tạo ra nhiều kỳ vọng về sự thay đổi trong thị trường bất động sản, đặc biệt là về giá nhà. Nhiều nhà đầu tư và người mua nhà hy vọng giá nhà TP.HCM sau sáp nhập sẽ giảm, bao gồm những khu vực có giá nhà thấp hơn như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy giá căn hộ TP.HCM sau sáp nhập vẫn giữ ổn định, thậm chí có xu hướng tăng nhẹ tại nhiều khu vực.

Bài viết này sẽ phân tích sâu về nguồn cung nhà ở hiện nay, chi phí đất đai, quy hoạch và pháp lý, cũng như xu hướng giá nhà TP.HCM sau sáp nhập trong năm 2025. Ngoài ra, phần cuối có mục FAQ giải đáp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến thị trường bất động sản sau sáp nhập.

1. Tác động của việc sáp nhập địa giới TP.HCM đến thị trường bất động sản

Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố lân cận vào TP.HCM theo quyết định mở rộng địa giới hành chính là sự kiện lớn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Các khu vực mới sáp nhập có mức giá nhà thấp hơn nhiều so với TP.HCM cũ, điều này làm cho mặt bằng giá trung bình của toàn TP nếu xét trên diện rộng có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, giá nhà tại từng dự án, từng khu vực cụ thể vẫn giữ nguyên hoặc tăng do các yếu tố nội tại như nhu cầu thực tế, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư, chứ không phải do thay đổi địa giới hành chính.

2. Nguồn cung nhà ở TP.HCM hiện nay ra sao?

2.1 Tình trạng nguồn cung căn hộ

Theo số liệu của Savills và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021-2025 nhưng đến nay mới đạt khoảng 24% kết quả, tương đương 56.000 căn hộ. Đây là con số khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Trong quý 2 năm 2025, nguồn cung mới tăng 38% theo năm nhưng vẫn chưa đến 2.000 căn hộ. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, toàn TP chỉ có khoảng hơn 6.000 căn hộ sơ cấp được tung ra thị trường – một con số thấp so với nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các khu vực đông dân cư và có hạ tầng phát triển.

2.2 Thiếu nguồn cung kéo giá nhà lên cao

Nguồn cung hạn chế làm mất cân đối cung – cầu, tạo áp lực tăng giá bất động sản. Thị trường đang chứng kiến sự khan hiếm các căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 trong khu vực TP.HCM cũ, trong khi giá bình quân căn hộ sơ cấp đạt xấp xỉ 90 triệu đồng/m2.

Các dự án nhà ở thương mại hiện nay chủ yếu là những dự án cao cấp, không đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền hay trung cấp, làm khó người mua nhà có ngân sách hạn chế tiếp cận sản phẩm.

3. Chi phí đất và ảnh hưởng đến giá nhà TP.HCM sau sáp nhập

Chi phí đất là yếu tố chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá bán bất động sản và ảnh hưởng trực tiếp tới giá căn hộ TP.HCM.

3.1 Khung giá đất hiện hành chưa giảm

Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, khung giá đất do Nhà nước quy định chưa từng có sự điều chỉnh giảm cho dù có sự sáp nhập địa giới hành chính. Các bước rà soát khung giá đất hiện vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và chưa có kết quả cụ thể.

3.2 Chi phí đầu vào không thay đổi, giá nhà khó giảm

Khi chi phí đất vẫn ở mức cao, các chi phí khác như xây dựng, nhân công cũng duy trì ổn định hoặc tăng, khiến giá bán nhà khó có khả năng giảm. Do đó, tác động từ sáp nhập địa giới hành chính đến giá nhà không lớn trong ngắn hạn, thậm chí có thể là điều kiện để giá tiếp tục tăng.

4. Quy hoạch và pháp lý – yếu tố quyết định mặt bằng giá nhà TP.HCM sau sáp nhập

4.1 Rà soát và điều chỉnh hệ thống quy hoạch

Sau khi sáp nhập, hệ thống quy hoạch cũ cần được rà soát điều chỉnh để phù hợp với TP.HCM mới, nhất là trong việc phân bổ lại quỹ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp.

Việc này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án bất động sản trong những năm tới.

4.2 Ảnh hưởng của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở

Luật pháp có vai trò rất quan trọng trong việc tạo khung pháp lý minh bạch cho thị trường, thúc đẩy nguồn cung, cải thiện thủ tục hành chính tại các dự án, rút ngắn quy trình cấp phép.

Hiện nay, nhiều thủ tục còn phức tạp và kéo dài khiến chủ đầu tư hạn chế phát triển dự án mới, làm thiếu nguồn cung và giữ giá bán nhà ở ở mức cao.

4.3 Cải cách thủ tục hành chính và cấp phép

Việc đơn giản hóa thủ tục cấp phép dự án sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, giúp ổn định mặt bằng giá trong trung hạn.

5. Xu hướng giá nhà TP.HCM sau sáp nhập năm 2025 và kỳ vọng từ thị trường

5.1 Thị trường vận hành theo cung – cầu thực tế

Bà Hương khẳng định rằng các yếu tố như nhu cầu ở thực, hệ thống hạ tầng, chi phí đất và nguồn cung mới sẽ quyết định mặt bằng giá căn hộ TP.HCM năm 2025. Trong bối cảnh hiện tại, những kỳ vọng giá nhà tại TP.HCM sau sáp nhập giảm xuống chưa trở thành hiện thực. Giá nhà có thể tiếp tục giữ ổn định hoặc tăng nhẹ tùy theo vùng và dự án.

5.2 Vai trò quan trọng của lãi suất và tín dụng

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản được dự báo ổn định trong 6 tháng cuối năm 2025, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà vay vốn. Điều này cũng giúp các chủ đầu tư tự tin hơn triển khai dự án và đưa ra chính sách bán hàng phù hợp.

5.3 Triển vọng tăng trưởng ổn định và bền vững

Để thị trường bất động sản TP.HCM phát triển ổn định và bền vững cần sự phối hợp đồng bộ giữa cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và sự minh bạch pháp lý. Sáp nhập địa giới hành chính mở ra dư địa phát triển mở rộng trong trung và dài hạn, nhưng chưa làm biến động lớn về giá bán trong ngắn hạn.

6. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

• • Giá nhà có giảm sau sáp nhập TP.HCM hay không?

Theo khảo sát hiện tại, giá nhà tại những khu vực TP.HCM cũ và các dự án hiện hữu vẫn giữ ổn định hoặc tăng nhẹ. Việc mở rộng địa giới có ảnh hưởng làm giảm mặt bằng giá trung bình tính theo diện tích mới, nhưng chưa tạo ra tác động giảm giá rõ rệt tại từng dự án.

• • Nguồn cung nhà ở TP.HCM hiện nay ra sao?

TP.HCM đang thiếu hụt khoảng 179.000 căn hộ so với mục tiêu giai đoạn 2021-2025, với nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2025 khá khiêm tốn, chỉ khoảng 6.000 căn. Nguồn cung hạn chế là một trong những nguyên nhân chính giữ giá nhà ở mức cao.

• • Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá nhà TP.HCM là gì?

Quy hoạch vùng, phân bổ quỹ đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp ảnh hưởng trực tiếp đến khung giá đất và khả năng phát triển các dự án bất động sản mới. Quy trình phê duyệt, thủ tục cấp phép cũng ảnh hưởng đến nguồn cung và do đó ảnh hưởng đến giá nhà.

• • Những yếu tố nào tác động quan trọng nhất đến giá căn hộ TP.HCM?

Chi phí đất, nguồn cung nhà ở, tiến trình quy hoạch, luật pháp, thủ tục hành chính và mặt bằng lãi suất vay mua nhà là những yếu tố chính quyết định giá căn hộ.

Giá nhà TP.HCM sau sáp nhập tuy có sự thay đổi về mặt số liệu tổng hợp, nhưng thực tế giá tại từng khu vực vẫn giữ ổn định, chịu tác động chủ yếu bởi nguồn cung hạn chế, chi phí đất cao và các chính sách quy hoạch, pháp lý chưa kịp thay đổi. Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, bền vững nếu các yếu tố về cung – cầu, tín dụng và pháp lý được kiểm soát hiệu quả.

Với những nhà đầu tư và người mua nhà, việc theo dõi sát tiến trình quy hoạch và chính sách đất đai cũng như tình hình phát triển dự án mới sẽ là chìa khóa giúp tìm ra cơ hội tốt nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập.

Bạn có thể quan tâm:

• • Sửa Luật Đất đai 2024: Gỡ nút thắt tài chính, người dân không còn “tự mua đất của mình”
  • Livestream bất động sản: xu hướng mới thay đổi cách bán nhà trong thời đại số
  • TP.HCM đầu tư 7 tỷ USD phát triển trung tâm tài chính quốc tế
  • Những lợi ích bất ngờ khi sở hữu nhà ở xã hội mà bạn chưa biết
  • Top khu vực phía Nam dự báo tăng trưởng mạnh trong thị trường bất động sản 2025

YÊU CẦU TƯ VẤN