Tiếng Việt
English
简体中文
Luật Đất đai 2024 đang trong quá trình sửa đổi với nhiều điểm đột phá, nhằm tháo gỡ những vướng mắc về tài chính, định giá đất và quy hoạch sử dụng đất, giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp. Một trong những điểm nổi bật được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng “người dân phải mua lại đất của chính mình” – thực trạng đang gây bức xúc và thiệt hại không nhỏ trong xã hội.
1. Tại sao cần sửa Luật Đất đai 2024?
Luật Đất đai đóng vai trò then chốt trong phát triển kinh tế – xã hội, vì đất đai là nguồn lực quan trọng trong đầu tư, xây dựng, hạ tầng và sản xuất. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành đã bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với tình hình thực tế:
-
-
Mô hình chính quyền địa phương thay đổi từ 3 cấp (tỉnh – huyện – xã) xuống 2 cấp (tỉnh – xã/phường), nhưng luật vẫn quy định quy hoạch đất theo 3 cấp.
-
Quy hoạch ngành, lĩnh vực sử dụng đất thiếu thống nhất, chồng chéo.
-
Hệ thống bảng giá đất chưa phản ánh đúng giá thị trường, gây ra tình trạng bất bình đẳng trong thuế và lệ phí.
-
Thiếu quy định rõ về thu hồi đất trong các dự án quan trọng, đặc thù như trung tâm tài chính, khu kinh tế tự do hay sự kiện tầm quốc tế.
-
2. Những bất cập lớn đang tồn tại trong Luật Đất đai hiện hành
2.1 Quy hoạch chồng chéo, thiếu đồng bộ
Hiện nay, các kế hoạch sử dụng đất vẫn chia theo 3 cấp hành chính, trong khi nhiều địa phương đã thực hiện tổ chức bộ máy chính quyền theo mô hình 2 cấp. Điều này dẫn đến tình trạng lúng túng trong phân cấp trách nhiệm quy hoạch đất, gây chậm trễ trong triển khai các dự án đầu tư.
2.2 Bảng giá đất và cơ chế định giá chưa minh bạch
Một vấn đề gây tranh cãi lớn trong thời gian qua là bảng giá đất địa phương không phản ánh đúng giá thị trường. Do thiếu một cơ quan giám sát độc lập và quy trình chuẩn trong xác định giá, các bảng giá đất thường thấp hơn thực tế hoặc thiếu công bằng, dẫn đến gánh nặng tài chính bất hợp lý cho người dân và doanh nghiệp.
3. Dự thảo Luật Đất đai 2024: Những điểm mới đáng chú ý
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra nhiều đề xuất quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm khắc phục những tồn tại nêu trên:
3.1 Bỏ bảng giá đất hàng năm, thay bằng chu kỳ 5 năm
Một trong hai phương án đang được xem xét là ban hành bảng giá đất 5 năm/lần, thay vì cập nhật hàng năm như hiện nay. Cách làm này giúp ổn định chính sách và hạn chế biến động không cần thiết, đồng thời cho phép các địa phương xây dựng bảng giá kỹ lưỡng, có cơ sở hơn.
3.2 Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Thay vì sử dụng giá đất cụ thể, các địa phương sẽ xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, linh hoạt theo khu vực và từng loại đất. Phương pháp này đã từng được áp dụng và có ưu điểm về sự linh hoạt và đơn giản khi tính nghĩa vụ tài chính.
3.3 Bổ sung quy định về thu hồi đất cho các dự án đặc biệt
Luật sửa đổi sẽ bổ sung rõ ràng về quyền thu hồi đất với các dự án có tính chất chiến lược, khẩn cấp như hạ tầng APEC, khu tài chính quốc tế, khu kinh tế đặc thù… Đây là yếu tố quan trọng giúp tránh tình trạng “dự án treo” do không thể hoàn tất thủ tục bồi thường.
4. Khắc phục tình trạng “người dân phải tự mua đất của mình”
Một trong những vấn đề gây phẫn nộ trong thời gian qua là việc người dân khi xin chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất vườn sang đất ở) phải đóng khoản tiền sử dụng đất rất lớn – thậm chí vượt quá giá trị mảnh đất đó.
4.1 Thực trạng: Bất hợp lý và bất công
Có trường hợp ở Nghệ An, người dân sở hữu mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng nhưng phải đóng 4,5 tỷ tiền sử dụng đất khi xin chuyển mục đích. Tại Hà Nội và TP.HCM, bảng giá đất bị đội lên hàng chục lần khiến người dân nghèo không thể thực hiện thủ tục chính đáng.
GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cho rằng: “Áp bảng giá đất thị trường một cách tuyệt đối với mọi đối tượng là bất hợp lý. Cần có chính sách phân loại theo từng nhóm đối tượng”.
5. Đề xuất cơ chế tài chính công bằng, “khoan thư sức dân”
5.1 Phân loại nhóm đối tượng
Luật Đất đai mới nên cho phép phân chia đối tượng sử dụng đất thành nhiều nhóm:
-
-
Nhóm phải đóng theo bảng giá thị trường (doanh nghiệp, đầu tư thương mại)
-
Nhóm được miễn, giảm hoặc chỉ tính tỷ lệ phần trăm (hộ dân tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nông thôn…)
-
Việc thu tiền sử dụng đất nên giới hạn ở mức 10–30% bảng giá, đặc biệt với người dân nông thôn hoặc những trường hợp tách hộ trong cùng gia đình.
5.2 Gỡ vướng cho doanh nghiệp
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhiều lần kiến nghị bãi bỏ khoản thu bổ sung cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, vốn do lỗi của cơ quan nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bị truy thu sau 10–20 năm với mức phạt còn lớn hơn tiền đất gốc.
6. Ý kiến chuyên gia và kỳ vọng từ cộng đồng
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – nhận định rằng Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này mang tính bước ngoặt, nếu được thông qua sẽ tháo gỡ hàng loạt vướng mắc tài chính kéo dài trong ngành bất động sản.
Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Quan trọng nhất là đảm bảo tính minh bạch, đồng bộ và có cơ chế kiểm soát giá đất rõ ràng. Bảng giá phải sát thực tế nhưng cũng cần tính nhân văn với người dân nghèo.”
7. Thời điểm trình và hiệu lực thi hành Luật Đất đai sửa đổi
Bộ Nông nghiệp và Môi trường dự kiến trình Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai tại kỳ họp Quốc hội thứ 10, diễn ra cuối năm 2025. Nếu được thông qua, luật sẽ chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là bước đi cần thiết, đúng thời điểm, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc gỡ bỏ những rào cản tài chính, giảm gánh nặng cho người dân, hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Nếu được thực hiện đúng như dự thảo, người dân sẽ không còn phải “tự mua đất của mình”, mà được tiếp cận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, minh bạch và hợp lý hơn.
Bạn có thể quan tâm:
